孤独死の事故物件の買取業者で安心・信頼できるおすすめ3選！売却前の注意点・チェックポイント

身内や入居者が孤独死で亡くなった物件を抱え、「どうすればいいかわからない」「誰に相談すればいいのか」と途方に暮れていませんか。

孤独死が起きた物件は心理的瑕疵（かし）物件として扱われ、通常の不動産売却では買い手がつきにくいのが現実です。

しかし、事故物件の買取に特化した専門業者に依頼することで、精神的な負担を最小限に抑えながら、適正価格でのスムーズな売却が可能になります。

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私自身、叔父が孤独死後の様々な交渉を経験しましたが、最初は何から始めればいいかわからず途方に暮れた記憶があります。

売主にとっては、事故物件をできるだけ高く買い取ってくれて、安心して任せられる不動産会社に出会うことがいちばん大切です。

この記事では、群馬県全域でインターネットから気軽に相談・依頼できる買取業者の選び方と、価格が下がりやすいポイント、告知義務などの注意点を分かりやすく解説します。

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※アパートとマンションの買取業者と各事例は下の記事をご覧ください。

孤独死が起きた物件、売却に踏み出せずにいませんか

孤独死の後処理を終えて、ようやく一息ついたとき、多くの方が「この物件をこれからどうすればいいのか」という現実に直面します。

所有する家が孤独死物件になるということは、誰にでも起こりえることなのですが、孤独死が起きた物件を抱える所有者の心労は大きなものがあり、家やマンションをどうしたらいいか、このあと売却ができるのかというところも不安に感じるところですね。

孤独死物件は家を買い取ってくれる業者を見つければ、売却そのものは難しくありません。

また家の片付けや清掃、遺品整理などを含め、すべておまかせで売却ができますので安心してください。

放置することで起きる3つのリスク

むしろ事故物件を放置してしまうと、年数がたっても告知義務は変わりません。逆に手放すのがますます難しくなってしまう場合もあります。

売却を先延ばしにすることは、以下のようなリスクにつながります。

• 固定資産税・維持費が毎年かかり続ける
• 空室のまま建物が老朽化し、売却時の評価がさらに下がる
• 相続の場合、共有名義の問題や相続税の納期が迫るなど手続きが複雑化する

「落ち着いてから考えよう」と時間が経つほど、選択肢が狭まり損失が大きくなりがちです。

早めに動くほど選択肢が広がる理由

孤独死の発見直後は特殊清掃が必要なケースが多く、その対応で精一杯になりがちです。しかし、清掃が完了したタイミングで早めに専門業者へ相談することで、建物の状態が良いうちに査定を受けられ、より高い買取価格が期待できます。

また、売却を急いでいない状況であれば、複数の業者に相見積もりを取って比較する余裕も生まれます。早期の相談が、結果的に有利な条件での売却につながります。

孤独死の物件は「事故物件」になるのか？知っておきたい基本

孤独死のあった物件は、すべて事故物件になってしまうのかというとそうではありません。

売却を進めるうえで、まず「孤独死の物件が法的にどう扱われるか」を正確に理解しておくことが重要です。

告知義務が発生するケースとしないケース

国土交通省のガイドラインによれば、孤独死のすべてが告知義務の対象になるわけではありません。一般的に、老衰や持病による自然死は告知義務が発生しないとされています。

一方、発見が大幅に遅れて特殊清掃が必要になったケースや、事件性が疑われる状況では、告知義務が生じる可能性があります。

判断が難しい場合は、専門の買取業者や弁護士に相談することで、告知の要否を適切に確認することができます。

発見が遅れた場合は査定にどう影響するか

孤独死の物件で査定額に大きく影響するのは、「発見までの期間」です。発見が早かった場合は心理的瑕疵の度合いが低く評価され、通常物件との価格差が比較的小さくなる傾向があります。

一方、発見が数週間〜数か月後になったケースでは、特殊清掃・脱臭・内装の修繕が必要になるため、買取価格への影響が大きくなります。ただし、専門業者はこうした状況にも対応実績があるため、まずは正直に状況を伝えて査定を依頼しましょう。

仲介売却と買取、どちらが孤独死物件に向いているか

仲介売却は市場に広く買い手を探す方法ですが、孤独死物件は一般の買い手から敬遠されやすく、売却期間が長期化する傾向にあります。また、告知義務により買い手が見つかりにくく、価格交渉で大幅に値下がりするリスクもあります。

これに対して専門買取業者への売却は、スピード・確実性・精神的負担の軽さという点で大きなメリットがあります。孤独死物件の売却においては、買取業者への依頼が多くの場合で最善の選択肢となります。

安心・信頼できる買取業者の見極め方

事故物件の買取業者はさまざまありますが、業者選びを誤ると査定額が不当に低かったり、手続きでトラブルが生じたりするケースもあります。

残念ながら「問題のある物件だから」と安く買いたたく悪徳業者は、事故物件に限らずふどうさんかいとりには必ず存在します。

これらの業者を避けて良質な業者を探すための以下の3つのポイントで見極めましょう。

孤独死・特殊清掃の対応実績があるか

孤独死物件の売却では、特殊清掃の手配・においや汚染の状態確認・心理的瑕疵の評価など、通常の不動産売却にはない専門知識が必要です。業者のウェブサイトで「孤独死」「特殊清掃」「事故物件」などのキーワードを含む実績・事例が掲載されているかを確認しましょう。

実績が豊富な業者ほど、状況に応じた柔軟な対応と適正な査定が期待できます。

査定額の根拠をきちんと説明してくれるか

信頼できる業者は、提示した査定額の根拠を丁寧に説明してくれます。「なぜこの金額なのか」「どのような要素が評価に影響しているか」を明示せずに、ただ金額だけを提示する業者には注意が必要です。

初回の問い合わせや査定の際に、担当者の説明のわかりやすさ・誠実さを確認することが、良い業者を見分ける重要なポイントになります。

口コミ・評判を必ずチェックする

Googleマップの口コミ・不動産系の比較サイト・SNSなどで、実際に利用した人の評価を確認しましょう。「対応が親切だった」「査定額の説明が丁寧だった」「売却後のフォローがあった」といったポジティブな口コミが多い業者は、信頼性の高い証拠といえます。

一方、口コミが極端に少ない業者や、高評価の口コミしか存在しない業者は慎重に判断することをおすすめします。

孤独死事故物件を買取りするおすすめの業者

会社名	特徴	査定依頼
正しい買取	・事故物件日本最大級 ・100％断りなし 　⇒詳細記事	公式
ワケガイ	・価格満足度No.1 ・買取率100％ 　⇒詳細記事	公式
アルバリンク	・12時間メール査定可 ・最短３日で現金化 　⇒詳細記事	公式

いちばんのおすすめは全国に22支店のネットワークで全国対応の成仏不動産。

事故物件専門の不動産業者で国内初、日本最大級の事故物件の売買サイトを運営しています。

それぞれの会社の特徴を見ていきましょう。

成仏不動産　事故物件最大級

マークスライフ株式会社が運営する事故物件買取サービス「正しい買取」は、日本最初の事故物件専門店で、運営する成仏不動産は全国22支店（2026年時点）、日本最大級の事故物件サイトを有する不動産店です。

買取の強み

出典：https://jobutsu.jp/tadashiikaitori/

成仏不動産のいちばんのメリットは何よりもユーザー本位のサービスで誠実な査定での高額買取と、１００％買取で断りがないという点です。

成仏不動産に依頼をすれば、売却が必ず一度で終了しますので、ストレスが少なく売却できます。

「事故物件の専門家として誠実に査定、不動産本来の価格を提示する」

という信念の元、売主遺族の寄り添った対応がいちばんの特徴です。高値での買取はもちろん、遺品整理や特殊清掃、供養などのサービスが充実しており、事故物件のどのようなこともまとめて相談できるのも安心なところです。

買取の実績

自殺物件の買取1200万円、他社0円査定の物件も400万円の値付で買取した事例があります。買取終了まで特殊清掃や遺品整理込みでも、売却終了まで費用は発生しませんし、サービスはすべて自社で行うため費用を抑えることができます。

事故物件だけでなく、再建築不可物件やゴミ屋敷など訳あり物件全般の買取にサービスを拡大、、査定や相談はすべて無料、急ぎの相談にも24時間対応しています。

おすすめ度　★★★★★

親身な対応の良さ、実績、価格の高さなどすべて「正しい買取」は事故物件の第一人者としてもっともおすすめです。査定は無料、遠方からの依頼も日本全国22支店のネットワークで対応します。

\事故物件で日本最大級の成仏不動産/

※詳細と口コミは
「正しい買取」の口コミと評判【2026年】

ワケガイ　評価No.1の買取サービス

ワケガイは株式会社ネクスウィルが運営する訳あり物件全般の買取サービスです。買取の難易度の高い共有名義の共有持分の買取で業界最大手として有名で、年間6,000件の相談件数は買取業者トップクラスです。

ワケガイは空き家と訳あり物件全般に対応、空き家・中古戸建　築古物件　土地　共有持分　再建築不可物件　底地・借地　事故物件　アパート、長屋、収益物件など訳あり物件全般に対応します。

買取の強み

最短3日の買取、即日現金化も可能、訳あり物件買取ランキングでNo.1達成。全国対応です。

買取実績

築3年の病死の事故物件が3800万円、母子2名が亡くなったマンションが100万円の買取事例があります。

ワケガイは年間6000件の相談件数は買取業者トップクラスで、墓地や山林などの土地を除き買取率は１００％。「価格が他社の4倍」の口コミもある高額買取を実現しています。

リモート対応可能

査定から契約まですべてオンライン対応が可能で、査定から契約まですべてやLINEなどオンライン対応が可能なのもワケガイだけで、現地へ行ったり会社事務所に出向かなくても、電子契約のリモートで売却終了までを行える体制が整っているのも大きな特徴です。

おすすめ度　★★★★★

ワケガイはスピード即日査定を行っており遠方は立ち合い不要、買取が成立しなくても査定は出張査定でもすべて無料ですので、公式ページのフォームから物件の住所を送ってみてください。

\訳あり物件評価No.1のワケガイ/

※詳細と口コミはこちらから
ワケガイの口コミと評判

アルバリンク　メール１２時間査定

アルバリンク社の事故物件買取、訳あり物件買取プロは、問い合わせ数が不動産買取最多の6730件を越える問い合わせを誇る人気の高い買取サービスです。

アルバリンクは買取業者にはめずらしい、東証グロースの上場企業で信頼度が高いところも特徴です。

買取の強み

全国対応のネットワークで対応が早く、メールで価格を通知するメール12時間査定、全国22支店のネットワークを生かし、事故物件を含むあらゆる訳あり物件を買い取りします。

手数料・見積もりはすべて無料。ゴミ屋敷となってしまっている家の買取も得意で、特殊清掃も迅速に対応します。

買取の実績

自殺物件のアパート600万円、処分希望の戸建でも100万円など、訳あり物件全般を含めた高額買取の実績が多数あります。

おすすめ度　★★★★

事故物件はもちろんのこと、問題のある不動産・訳あり物件全般に強みがあるため、複数の問題を抱え持つ不動産の売却におすすめです。

アルバリンク社は机上査定を採用しているため、メールで12時間で買取価格を知らせてもらえます。

電話番号の入力は必須でないため、売りたい物件がある住所を入力するだけで、電話応対の必要がありません。

記入は４つのみ。これだとまず価格だけを知りたい場合でも気兼ねなく査定が依頼できますので、フォームから物件住所を送ってみてください。

※詳細記事は
アルバリンク社の事故物件の買取の口コミと評判

孤独死と事故物件の区別

孤独死物件は家やマンション、敷地内で孤独死が起こった物件です。

孤独死物件を含める事故物件は、他にも殺人や自殺、孤独死のあった家を差す言葉です。

孤独死と事故物件の見分け方

孤独死物件は早く見つかれば自然死と変わりませんが、遅くなった場合は事故物件に該当します。

孤独死と事故物件の区別については、遺体の発見までの早さによって分けられるとされています。

告知事項ありで売却も

日数や家屋への影響がそれほどでなく、リフォームや特殊清掃が必要でない場合は、「告知事項あり」として通常での売却も可能です。

一方、状況からみて事故物件に入る場合は売りに出したとしても売れないために、通常の売却では売りに出せません。

街の不動産店では断られることとなりますが、その場合は、事故物件専門の買取業者に買取を依頼しましょう。

関連記事：
事故物件の定義とは

孤独死と心理的瑕疵

「瑕疵」（かし）とは不動産の問題点や欠点をいう言葉で、事故物件の瑕疵には物理的瑕疵と心理的な瑕疵の２つが考えられます。

物理的瑕疵

事故物件の悪いイメージの一つは、事故物件の物理的な損傷にあります。

遺体の発見が遅い場合の家屋への影響です

売却時にはそれらは特殊清掃やリフォームによって、住むには支障がないまでに回復可能です。

心理的瑕疵

もう一つの心理的な瑕疵は、買いたい人の側に起こる気分的な反応を指します。

人が亡くなって長いこと置かれていたというだけでも購入をためらうことが多いのです。

この買主の方の心理に起こる問題を反映して、事故物件の問題を「心理的瑕疵」と呼びます。

建物それ自体には損傷はなくても、「心理的な瑕疵＝傷」が残ってしまうというのが事故物件です。

そのため孤独死が起こって事故物件と定義されるようになってしまった建物に関しては、そのままでは他の建物と同じような価格では売れなくなってしまうのです。

孤独死と告知義務

過去に孤独死が起こって事故物件と定義するに至った物件を、内緒にして売ることはできません。

売主は必ず、買主に対して過去に孤独死が起きたことを売買契約の前に告知する必要があり、これを「告知義務」といいます。

告知をせずに売却して、売却後に買主から契約解除だけならまだしも、損害賠償を請求された例はたいへん多くありますので、注意が必要です。

孤独死の国交省のガイドライン

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン　というものです。

国交省が事故物件の告知について定められた、告知の有無の区分は以下の通りです。

基本的に老衰による死亡、病死、また、敷地内、屋内の不慮の事故死などは告知の必要はないということになりました。

逆に必ず告知が必要なものは、他殺などの殺人事件と自殺の場合です。

義務とは言え告知を行った後の孤独死物件は、売却時の価格にどのくらい下落があるのかが気になるところです。

関連記事：
事故物件の定義を正しく理解しよう　告知が必要なケース・不要なケースを国交省基準で解説

事故物件の相場

事故物件の相場はというと不動産の内容によりますが、最大で５割というのが相場のようです。

事故物件専門の買取業者である訳あり物件買取プロの解説によると

一般的な物件と比較すると、事故の内容によっては10～50％ほど値下げせざるを得ない点には注意が必要です。―訳あり物件買取プロ

と説明されています。

関連記事：
事故物件の買取の相場の業者別比較　事故物件でも高く売るには

「成仏不動産」の事故物件の相場一覧

同じく、事故物件買取の専門、成仏不動産の”正しい買取”では、事故物件の相場をさらに詳しく説明されています。

いちばん価値が下落するのが他殺の５０％低下です。

孤独死の場合は、大きくて２割の低下ということですので、それほどではありません。

ちなみに、通常の戸建の買取の相場は市場価格の７割、つまり３割低下とされています。

なので、成仏不動産の提示する価格は事故物件といえ極端に安いという感じはないですね。

成仏不動産の買取をおすすめする理由は、一般に示される事故物件の買取の相場よりも高いという点です。

それがサービス名「正しい買取」の由来となっています。

おすすめの買取業者の比較

叔父の孤独死と実家の訳あり物件を10年かけて、やっと売却した私から見ていちばんのおすすめは、

事故物件専門で日本最大級の成仏不動産

何より断ることがない100％の買取というところに安心感があります。

自社買取に続く自社サイトでの販売で高額買取、特殊清掃や供養・遺品整理・相続手続き代行と、あ売り主のあらゆるニーズを満たしてくれます。

いきなり電話や対面は避けたい、まずメールやオンラインで価格を知ることから始めたいなら

メール12時間査定のアルバリンク

訳あり物件でも難易度が高い共有名義業界最大手のワケガイを含め、事故物件の買取の有名3社のそれぞれのポイントを比較しました。

メリットや条件を比較の上、お好みの会社をお選びください。※表は横スクロールできます

サービス	成仏不動産	アルバリンク	ワケガイ
向きやすい人	事故物件の相談を手厚くしたい 供養や整理も含めて相談したい	メール中心で進めたい スピード重視で比較したい	訳あり全般をまとめて相談したい オンライン中心で進めたい
対応地域	全国	全国	全国
サポート例	供養・遺品整理・特殊清掃等	残置物・特殊清掃等	状況整理・手続き相談・残置物等
査定・相談	24時間受付の案内あり（公式確認）	メール査定の案内あり（公式確認）	相談→査定（最短目安は公式確認）
	査定依頼	査定依頼	査定依頼

買取業者に依頼してから売却完了までの流れ

「専門業者への相談」と聞くと手続きが複雑そうに感じるかもしれませんが、実際の流れはシンプルです。おおむね以下の3ステップで完結します。

① 無料査定の申し込み

まずはウェブサイトや電話で無料査定を申し込みます。多くの業者は24時間対応のオンライン受付を設けており、深夜・休日でも問い合わせが可能です。物件の所在地・種別・孤独死の状況（発見時期・特殊清掃の有無など）を伝えるだけで、おおよその査定額が提示されます。

この段階では契約の義務は一切ないため、気軽に複数業者へ問い合わせてみましょう。

② 現地確認・査定額の提示

業者の担当者が実際に物件を訪問し、現地の状態を確認したうえで正式な査定額が提示されます。この際、告知義務の内容・契約条件・売却後の手続きについても説明を受けます。

疑問点や不安な点はこの場で遠慮なく質問しましょう。丁寧に答えてくれる業者かどうかを見極める絶好のタイミングでもあります。

③ 契約・引き渡し・現金化

査定額に合意したら、売買契約を締結します。買取業者への売却は仲介と異なり、買い手探しの期間が不要なため、契約から引き渡し・現金化まで最短数日〜2週間程度で完了するケースがほとんどです。

引き渡し後は物件に関するすべての責任が買取業者に移るため、売主はすっきりとした気持ちで次のステップに進むことができます。

孤独死の事故物件売却でよくある疑問Q&A

実際に問い合わせの多い疑問をQ&A形式でまとめました。

特殊清掃が終わっていなくても売れますか？

はい、買取可能です。事故物件の専門業者は特殊清掃が未完了の状態でも買取に対応しているケースがほとんどです。清掃費用を買取価格に反映したうえで引き取ってもらえるため、売主が自分で清掃業者を手配する必要はありません。まずは現状のまま査定を依頼してみましょう。

相続した物件でも買取してもらえますか？

はい、相続物件でも買取が可能です。ただし、相続登記（名義変更）が完了していない場合は売却手続きが進められないため、事前に相続登記を済ませておく必要があります。司法書士への依頼で対応できますので、業者と並行して手続きを進めることをおすすめします。

近隣や親族に知られずに売却できますか？

専門買取業者への売却は、一般市場に物件情報を公開する仲介と異なり、業者との直接取引になります。そのため、近隣への情報拡散リスクは仲介に比べて大幅に低くなります。ただし、売買契約の内容は公的な記録に残りますので、完全な秘匿は難しい場合もあります。詳細は業者に直接確認しましょう。

【まとめ】孤独死の物件は、信頼できる専門業者への相談が一番の近道

孤独死が起きた物件の売却は、精神的にも手続き的にも、通常の不動産売却より負担が大きいものです。しかし、専門の買取業者に依頼することで、その負担を大幅に軽減しながら、適正価格での売却が実現できます。

業者を選ぶ際は、孤独死・特殊清掃の対応実績・査定額の説明の丁寧さ・口コミ評判の3点を必ず確認し、複数業者への相見積もりを取ることが失敗しないための鉄則です。

「まず一歩踏み出すのが怖い」という方も、無料査定の問い合わせだけなら気軽にできます。この記事を参考に、あなたに合った信頼できる業者を見つけて、前向きな一歩を踏み出してみてください。